sábado, 31 de marzo de 2012

Ana M. Borrás en Abogae.

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sábado, 24 de marzo de 2012

La dación en pago, es casi imposible.


Muy poca gente se acogerá a la dación en pago porque es casi imposible cumplir los requisitos
artículo escrito por pedro hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
el gobierno ha aprobado recientemente la dación en pago, operación por la que se cancela la totalidad de la deuda entregando la vivienda aunque su valor sea inferior a esa deuda. pero, ¿quién puede acogerse a la dación en pago aprobada en 2012? En realidad muy poca gente porque es casi imposible cumplir con todos los requisitos. tan poca gente puede acogerse, que la mayoría de los bancos se han adherido al código de buenas prácticas redactado por el gobierno en tiempo récord
vamos a enumerar quién no puede acogerse  a la dación para demostrar que es una norma tremendamente excluyente y que será de escasa aplicación. De hecho, algunos bancos ya estaban aceptando daciones en pago de particulares con criterios más laxos de los que ahora acota la norma
así, no pueden acogerse a la dación en pago los siguientes colectivos:
1.- si el banco acreedor no se ha adherido al código de buenas prácticas incluido como anexo al real decreto ley 6/2012: a la vista de los escasos beneficiarios de esta solución, como se verá más adelante, parece que no  está habiendo problemas en que se adhieran al sistema la mayor parte de las entidades bancarias
2.- si el  crédito hipotecario se refiere a una vivienda cuyo precio de adquisición sea superior  a 200.000 euros. este límite es menor dependiendo de la población donde esté situada la vivienda
ejemplos: es decir en madrid o barcelona no se puede acoger a la dación en pago un deudor si su piso vale más de 200.000 euros; en bilbao, 180.000 euros; en córdoba: 150.000 euros y en  soria: 120.000 euros
3.- si se encuentran en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta: por lo tanto, conviene por lo tanto apresurarse si se puede ‘disfrutar’ de esta dación
4.- si la vivienda esté gravada con cargas posteriores: es el caso del deudor que además de deberle al banco tiene problemas con otros acreedores: por ejemplo deudas de tarjetas de crédito por las que le hayan embargado el piso
5.- si el deudor, su cónyuge o hijos convivientes están empleados (perciben algún rendimiento de trabajo) o son autónomos (tienen actividades  económicas): es decir si uno de estos familiares  por ejemplo vende libros y está de alta como comisionista tampoco podría acogerse al padre de familia a la dación en pago
6.- si el deudor su cónyuge o hijos convivientes poseen otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda: es el caso de que tuvieran una pequeña tierra en el pueblo heredada, aunque no produzca ningún beneficio
7.- si la cuota hipotecaria no supera el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar: con esto cabe entender que si en total perciben mil euros mensuales deben seguir pagando aunque la cuota mensual sea de 599 euros
8.- si existen avalistas o fiadores, salvo que éstos estén en paro y/o no sean autónomos: por lo tanto hasta que los avalistas queden agotados en sus posibilidades de pagar no podrá el deudor acogerse a la dación
en el supuesto de que el deudor haya superado los anteriores filtros, al tiempo de hacer la dación de la vivienda en pago podrá acogerse a un alquiler de esa vivienda, permaneciendo en ella como inquilino, en las siguientes condiciones:
duración del arrendamiento: dos años, sin derecho a prorrogar hasta cinco conforme dice la ley de arrendamientos urbanos
alquiler  anual: el 3% de la deuda existente en el momento de la dación. es decir si la deuda es de 150.000 euros pagará un alquiler mensual de 375 euros
impago del alquiler: el retraso en el pago de ese alquiler devengará un interés del 20%

sábado, 10 de marzo de 2012

Código de buenas prácticas bancarias.


Se ha aprobado un código de buenas prácticas bancarias, sus puntos más llamativos están en torno a las hipotecas. Este código será voluntario, por lo que los bancos no tendrán porqué adherirse. Por otro lado existirá un registro de las entidades adheridas, que seguramente será utilizado como garantía adicional a los nuevos y actuales clientes interesados en productos financieros.
Estas medidas solo afectarán a hipotecas de primeras viviendas que sean vivienda habitual y para personas que no tengan una segunda vivienda. Las medidas que afectan a las deudas hipotecarias son las siguientes

Reestructuración de la deuda

Cuando una persona tenga problemas para pagar su hipoteca, se podrá reestructurar la deuda, facilitando el pago de los plazos. Esta restructuración de la deuda hipotecaria se basará en periodo de carencia, en el que sólo se pagarán los intereses de la deuda, dejando de amortizar el capital y tipos de interés más favorable durante el periodo de carencia, pasándose a pagar EURIBOR+0,25, que es una tasa de interés muy inferior a la mayoría de las hipotecas.

Quita en la hipoteca
Cuando la cuota de la hipoteca suponga el 60% de los ingresos del deudor, este podrá solicitar una quita de la deuda, es decir, una reducción de la misma. La idea es asumir una pérdida por parte de la entidad bancaria en un momento para facilitar al deudor que siga pudiendo pagar su hipoteca.

Dación en pago

El último recurso, se aplicaría única y exclusivamente cuando los pasos anteriores han fracasado. En este caso, la entidad financiera se convierte en la propietaria del inmueble a cambio de condonar la deuda. Además, el antiguo propietario podrá permanecer por un plazo de dos años en la misma; pagando un alquiler.
Solo afectará únicamente a las viviendas de los segmentos más bajos, ya que para que se nos perdone la hipoteca a cambio de pagar el piso, el valor de la misma no deberá de ser superior a:
  • 200.000 euros en localidades de más de un millón de habitantes
  • 180.000 euros para ciudades de más de medio millón de habitantes o integradas en áreas metropolitanas de más de un millón
  • 150.000 euros, para ciudades de más de cien mil habitantes
  • 120.000 euros en localidades de menos de cien mil habitantes
Además se añaden limitaciones a los intereses de demora, que no podrán ser superiores al 2,5%. Es decir, se limita al banco lo que puede hacer y se estructura u proceso para limitar el drama que supone no poder pagar la hipoteca.
Esto es lo que hay, pero recuerda es voluntario para las entidades financiera.


Puedes ver en el  BOE toda la información.

viernes, 2 de marzo de 2012

Modelo 347 - Declaración 2011


NOVEDADES 347 2011
¿Cuál es el plazo de presentación del modelo 347 correspondiente a 2011?
El mes de marzo de 2012.
¿Cómo se debe incluir la información en el modelo 347 correspondiente a 2011?
Se suministrará desglosada trimestralmente, excepto la relativa a las cantidades percibidas en metálico, que se seguirá suministrando anualmente, y la salvedad que se indica en la siguiente pregunta respecto a los sujetos pasivos inscritos REDEME del IVA.
¿Los sujetos pasivos inscritos en REDEME están obligados a presentar el modelo 347 correspondiente a 2011 si realizan alguna de las operaciones incluidas en el artículo 32.1.e) del RGAT, vigente hasta el 26 de noviembre de 2011?
Deben presentar el “mini” 347 de 2011 ajustado a los nuevos diseños, sin embargo no están obligados a desglosar la información trimestralmente. Estos sujetos pasivos anotarán las operaciones realizadas durante 2011 de forma acumulada en las casillas correspondientes al 4T o cualquier otro trimestre, es decir, deberán seguir informando del importe anual y traspasar dicho importe anual a los campos del 4T correspondientes o a cualquier otro trimestre.
¿Los sujetos pasivos inscritos en REDEME estarán obligados a presentar el modelo 340 y además el modelo 347 correspondiente al ejercicio 2012?
A partir de las declaraciones correspondientes al ejercicio 2012 los obligados tributarios deberán presentar únicamente el modelo 340 (REDEME) o el modelo 347 (resto de obligados no incluidos en REDEME), pero nunca ambos a la vez.
 ¿En el modelo 347 correspondiente a 2011 cambia el criterio de imputación de las facturas?
Se utilizará el mismo criterio de imputación que en el modelo 340. Las operaciones se entenderán producidas en el período en el que se deba realizar la anotación registral de la factura o documento sustitutivo que sirva de justificante.
  • En las facturas expedidas deben estar anotadas en el momento que se realice la liquidación y pago del impuesto correspondiente a dichas operaciones.
  • En las facturas recibidas deben estar anotadas por el orden que se reciban y dentro del período de liquidación en que proceda efectuar su deducción.

 ¿Con el nuevo criterio de imputación pueden existir discrepancias entre los importes declarados por el cliente y el proveedor?
En el caso de que se reciba la factura por el cliente y se registre en un período trimestral distinto al de la emisión de la misma por el proveedor surgirán diferencias.
Ejemplo: la sociedad X vendió a Y por un importe de 10.000 euros el 20 de marzo de 2011. La sociedad Y recibió la factura el 30 de abril y la registró en el libro de facturas recibidas en esa fecha. En el 347 de X la operación indicada debe incluirse, con la clave “B”, en la casilla correspondiente al 1T y en el 347 de Y se incluirá, con la clave “A” en la casilla correspondiente al 2T.
¿Cómo se declaran las operaciones en las que posteriormente existan devoluciones, descuentos, bonificaciones o modificación de la base imponible?
Estas circunstancias modificativas deberán ser reflejadas en el trimestre natural en que se hayan producido las mismas, siempre que el resultado de estas modificaciones supere, junto con el resto de operaciones realizadas con la misma persona o entidad en el año natural, la cifra de 3.005,06 euros.
Ejemplo 1: En enero de 2011 la entidad X (no es gran empresa) vendió a Y por un importe de 4.000 euros. Pasados 6 meses X no ha cobrado dicho importe por lo que realiza los trámites pertinentes para modificar la base imponible en el último trimestre de 2011. ¿Cómo declara estas operaciones en el 347? No debe presentar el modelo 347 porque el importe anual de las operaciones, en valor absoluto, es inferior a 3.005,06 euros
Importe anual de las operaciones= 0= Venta (4000) – Modif. BI (-4.000)
Ejemplo 2: En diciembre de 2010 la entidad X vendió a Y por un importe de 20.000 euros. En el primer trimestre de 2011, la entidad X recibe una devolución de mercancías procedente de la venta anterior por valor de 4.000 euros. ¿Cómo declara estas operaciones en el 347? En este caso sí debe declarar las operaciones en el 347 ya que se tiene en cuenta el que el valor absoluto de las operaciones realizadas en un mismo año natural supere los 3.005, 06 euros.
Ejercicio 2010: Clave “B”. Importe de las operaciones= 20.000 euros
Ejercicio 2011: Clave “B”
Importe anual de las operaciones= - 4.000
Importe 1T: - 4.000
Importe 2T=0
Importe 3T=0
Importe 4T=0
¿Puede declararse un importe negativo en el modelo 347?
Siempre que el importe anual de las operaciones supere, en su valor absoluto (sin signo), los 3.005,06€. Dicho importe se consignará en la declaración con el signo negativo.