La dación en pago, es casi imposible.

Muy poca gente se acogerá a la dación en pago porque es casi imposible cumplir los requisitos

artículo escrito por pedro hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
el gobierno ha aprobado recientemente la dación en pago, operación por la que se cancela la totalidad de la deuda entregando la vivienda aunque su valor sea inferior a esa deuda. pero, ¿quién puede acogerse a la dación en pago aprobada en 2012? En realidad muy poca gente porque es casi imposible cumplir con todos los requisitos. tan poca gente puede acogerse, que la mayoría de los bancos se han adherido al código de buenas prácticas redactado por el gobierno en tiempo récord
vamos a enumerar quién no puede acogerse  a la dación para demostrar que es una norma tremendamente excluyente y que será de escasa aplicación. De hecho, algunos bancos ya estaban aceptando daciones en pago de particulares con criterios más laxos de los que ahora acota la norma
así, no pueden acogerse a la dación en pago los siguientes colectivos:
1.- si el banco acreedor no se ha adherido al código de buenas prácticas incluido como anexo al real decreto ley 6/2012: a la vista de los escasos beneficiarios de esta solución, como se verá más adelante, parece que no  está habiendo problemas en que se adhieran al sistema la mayor parte de las entidades bancarias
2.- si el  crédito hipotecario se refiere a una vivienda cuyo precio de adquisición sea superior  a 200.000 euros. este límite es menor dependiendo de la población donde esté situada la vivienda
ejemplos: es decir en madrid o barcelona no se puede acoger a la dación en pago un deudor si su piso vale más de 200.000 euros; en bilbao, 180.000 euros; en córdoba: 150.000 euros y en  soria: 120.000 euros
3.- si se encuentran en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta: por lo tanto, conviene por lo tanto apresurarse si se puede ‘disfrutar’ de esta dación
4.- si la vivienda esté gravada con cargas posteriores: es el caso del deudor que además de deberle al banco tiene problemas con otros acreedores: por ejemplo deudas de tarjetas de crédito por las que le hayan embargado el piso
5.- si el deudor, su cónyuge o hijos convivientes están empleados (perciben algún rendimiento de trabajo) o son autónomos (tienen actividades  económicas): es decir si uno de estos familiares  por ejemplo vende libros y está de alta como comisionista tampoco podría acogerse al padre de familia a la dación en pago
6.- si el deudor su cónyuge o hijos convivientes poseen otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda: es el caso de que tuvieran una pequeña tierra en el pueblo heredada, aunque no produzca ningún beneficio
7.- si la cuota hipotecaria no supera el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar: con esto cabe entender que si en total perciben mil euros mensuales deben seguir pagando aunque la cuota mensual sea de 599 euros
8.- si existen avalistas o fiadores, salvo que éstos estén en paro y/o no sean autónomos: por lo tanto hasta que los avalistas queden agotados en sus posibilidades de pagar no podrá el deudor acogerse a la dación
en el supuesto de que el deudor haya superado los anteriores filtros, al tiempo de hacer la dación de la vivienda en pago podrá acogerse a un alquiler de esa vivienda, permaneciendo en ella como inquilino, en las siguientes condiciones:
duración del arrendamiento: dos años, sin derecho a prorrogar hasta cinco conforme dice la ley de arrendamientos urbanos
alquiler  anual: el 3% de la deuda existente en el momento de la dación. es decir si la deuda es de 150.000 euros pagará un alquiler mensual de 375 euros
impago del alquiler: el retraso en el pago de ese alquiler devengará un interés del 20%